# 판사의 판단에 의해 경매개시 결정이 나면 법원에서는 매각준비 작업에 들어간다.
1. 법원에서 이해관계인에게 당 물건의 경매 신청에 대한 결정문을 송달한다. => 경매에 이의 제기 가능
- 결정문에 의거 등기관에게 등기부에 '경매개시결정기입등기'을 기입 것을
촉탁한다. =>"이 부동산은 법원에서 강제 매각중입니다."라고제3자에게 알려주기 위함이다.
2. 법원은 경매개시 결정 후 집행관에게 부동산의 현황(현상과 점유 현황), 점유관계,
임대차 보증금의 액수와 기타 다른 형환에 관한 조사를 명령한다. =>현황조사보고서
* 현황조사에서 파악된 임차인에게 배당요구 종기까지 권리신고 및 배당요구 할 것을 통지해야 한다.
- 현상: 부동산의 사실관계로 등기부 내용확인(ex. 슬라브, 3층 건물, 엘리베이터, 증축했다 등), 사진 촬영
- 점유 현황 : 점유자 확인
3. 법원은 감정 평가사에게 부동산의 감정 평가를 명령한다. =>감정평가서 작성(감정평가액이 매각기일에
최저매각가격 책정 기준이 됨)
4. 배당요구종기(돈달라고 요구하는 마지막 기일) 매각기일 이전으로 정하여 공고
5. 채권 신고 최고장 발송
=> 배당요구가 필요한 채권자에게는 배당요구종기 전달
=> 배당요구가 없어도 배당받는 채권자에게는 채권신고 최고장 송달
6. 매각 기일 결정
=> 배당금이 남을 가능성이 있을 경우(잉여경매) = 경매개시 결정
=> 배당금이 남을 가능성이 없을 경우(무잉여경매) = 경매개시 취소
1~6 항의 내용을 종합해서 작성한 보고서
=> 매각물건명세서(매물서)로써 (2), (3),(5)항의 내용을 주의깊게 살펴야한다.
(2) 점유자와 관련된 내용으로 관계인의 진술이 기재되어있다.
(3) 매각하여도 소멸하지 않는 것으로 매수인이 인수해야하는 내용
(5) 중요한 기타 내용 기록 - ex 유치권 등
# 매각물건명세서는 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 한다.
# 매각물건명세서는 권리분석의 중요한 판단자료로써 중대한 하자기 있을 때는
매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 즉시 항고 사유가 된다