나는 집대신 상가에 투자한다=>옥탑방보보스 김종률 지음

 

보보스:부르조아와 보헤미안 합성어로 물질적,

정신적 자유를 누리는 상류계급

점포개발 경력12년인 저자는 반지하방에서 부동산관련

직장 다니며 매일 공부와 실무를 병행에 열중

일본은 부동산 투자대상이 주택은 없고

상업용 부동산이 대세.

경매로 상가를 매입하면 기초자료를 통해 실질적

상권분석 및 세입자 영업상황이 파악됨

현지답사시 주위 입주 상가에 현혹되므로 답사 전

지도를 통해 상권분석 요령으로 유효수요

확인(배후 아파트 세대수, 전철 이용자수 등)

버스정류장 유동인구가 모두 유효수요인 것은 아니다.

단독주택 단지내에 소규모 상가가 있으므로 유효수요로

봐서는 안된다

유효수요는 구매력을 수반하는 구매자를 의미.

아파트 500세대, 주거용 오피스텔 300세대 이상되는

유효수요이면 독립된 상권이 형성된다

아파트거주자는 대형마트에서, 오피스텔 거주자는

주위에서 대부분 구매한다

임차인은 세가 저렴한 곳보다 비싸더라도 수익을 얻는

상가 선호

공동주택:하나의 건물에 독립된 주거생활하는 주택

(아파트, 연립, 다세대)

편의점 매출은 아파트2000원, 원룸3000원,

오피스텔4000원으로 계산

오피스텔 중개수수료 매매0.5%, 임대차0.4%

(보증금 1000만+월세90만×100)×0.4%=40만원

임대.임차 양쪽이므로 80만원이 중개수수료 수익

충분히 유효수요가 있는 경우는 안쪽, 그렇치 않는 경우는

대로변이 우세

경매물건 부동산 시세 조사 팁:사장님 00상가 경매

낙찰받으면 사장님께서 임대 좀 놔 주실수있나요?라며 접근

주동선에서 동떨어져있는 1층 상가보다 주동선상에 있는

고층상가가 낫다

아파트 출입구 맞은 편은 상권 시작점이고, 담벼락 맞은

편은 기피해야하는 입지이다

상권 파악할 때는 유동인구보다는 해당 유효수요의

주동선상에 있는지 여부가 중요

유동인구의 절대량보다는 유효수요의 주동선에 위치

여부가 중요.

 

흐르는 입지(유동인구는 많으나 매출이 많지않는 곳)의 특성.

1.입지가 대로변에 위치하며 유동인구가 많다.

2.이면의 유효수요가 대로변보다 월등히 많으며 독립된 상권이 형성.

3.광역상권에서 해당입지가 1입지가 아니다.

4.물건의 면적이 작다(이면 입지 점포와 중복되면 매출 감소)

 

배후 수요가 아파트300세대와 3000세대 있는 대로변

물건인 경우 300세대일때는 흡수하나 3000세대일때는

독립상권이 형성되어 매출감소하는 흐르는 입지가 되며

전체를 아우르는 업종인 던킨도너츠, 베스킨라빈스등은

역세권 상권쪽을 선호하므로 브랜드 파워가 떨어지는

김밥집이나 휴대폰대리점이 입점한다

상가 매입ㅡ은행대출ㅡ소유권이전(동시에 근저당 설정)

ㅡ임차인 입점(확정일자):은행의 근저당이 말소기준권리가 됨

유흥업종(숙박시설 포함) 관련 물건은

행정처분(사업장 폐쇄명령등) 여부를 반드시

확인(구청, 공중식품위생과).

절대정화구역 학교정문 50m이내, 상대정화구역

학교경계 200m이내에 허가 금지

건물 연면적 1650m2이하는 학원과 노래방이 함께 못한다

고시원 내부에 취사 기구는 위법이며 면적에 합당시 허가 남

담배 판매허가를 받으려면 지자체

허가민원과(지역경제과 담당)에 확인

용도지역-도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

도시지역-주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역

상 업지역-중심상업(초고밀도,고층), 일반상업(고밀도),

근린상업(중밀도), 유통상업(저밀도)

저가임대료 사업-네일샵, PC방, 배달음식, 소규모사무실

 

택지개발지구(신도시) 상가 접근법-

1.유효수요 대비 상가 수 분석(대로변 상가는 맞은편 유효수요 유입이 힘듬),

2.상가지역 내 입지 분석(전철역 앞 대로변 상가는 가격도 비싸며 대형 카페나 전시장이 입점, 이면도로를 접한 골목이 중심상업지역이다-이른바 로데오거리는 대로변이나 아파트 단지를 마주하지 않는다),

3.현장답사

 

근린(주거지 근처에 인접한)상업지역 접근법-반복되어 온 도시계획의 패턴에 따라 상가 배치가 유사ㅡ

1.세대 수 대비 상가 수 분석(전체 유효 수요 대비 상가 수의 비율 파악, 500세대수 이상되어야 기본 상권 유지 가능),

2.상업지역 내 입지분석(근린상업지역은 평소 다니는 곳에 소비 경향이 있으므로 전면 상가가 유리.

 

일반인이 잘 인지하지 못하는 후면상가는 좋지 않은 상가.).

1단계 분석 목적은 전체 세대 수 대 상가 수가 500세대가 되는지 파악하기 위함.

 

다세대.단독주택 밀집지역 상가 접근법 -골목마다 동선이

형성되어 유효수요가 흩어지는 경향이 있음.

대로변의 주위로 형성

대로변과 배후에 야산이나 공원이 있는 다세대 단지

사이에 2차선도로가 있으면 2차선 도로 주위 상권은

쇠퇴하고 대로변 상권이 형성된다

대로변과 다세대 밀집지역 사이에 4차선 도로가 있으면

대로변 상권에는 임대료가 높은 은행, 전시장이 입점하고

4차선 도로 주위에는 식당, 주점 상권이 형성된다

 

좋은 상가주택(다세대주택 밀집 지역) 고르기-

1.관통도로 찾아라(관통도로와 관통도로가 교차하는

지점이 좋으며, 버스 정류소가 있으면 주동선이므로 더 좋다).

2. 1등입지를 찾아라(감정평가에서 토지는 비교표준지와 용도지역이 동일하면 비슷한 수준으로 감정, 즉 대로변이든 골목이든 비슷하게 감정평가 함).

3.상권이 커지는 지역의 상가주택을 선점하라(아파트 입주등)

환산보증금=보증금+(월세×100)

학교환경위생정화구역 사이트(http://cleanupzone.edumac.kr)에서 절대정화구역,

상대정화구역 여부 확인 가능