부동산 투자는 과학이다 =>고종완 지음

 

3대 키워드:과학투자법, 고급정보 수집, 실천행동

개발계획과 시중부동자금이 몰리는 곳

부동산ㅡ금리보다 좋은 수익형부동산,

가격상승이 예상되는 자본이득형 부동산,

거래가 잘되는 부동산

토지ㅡ신도시, 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시 등

개발계획 지역

1.편견불패의 법칙:부동산 편견(운, 자금이 없다는 것)을 버려라

*레버리지 효과 : 지렛대 효과라하며 차입금(타인의 자본)을

지렛대 삼아 자기자본수익율을 높이는 것

*제로섬 : 승자의 득점과 패자의 실점의 합이

제로가 되는 것으로 사회 전체 이익이 일정하여

한쪽이 득이되면 한쪽은 실이되는 상태

*대지지분 : 아파트 단지 전체의 대지면적을

총 가구 수로 나눈 것

장기투자 :수요가 안정되며, 자산가치의 등락폭이 적고,

신도시 신규입주나 재건축이 가능한 아파트는

경기 변동 영향이 적으므로 장기투자 유리

*수익성과 환금성(보유기간)을 생각하고 위험성을

고려한 후 목표치 설정

*고수는 1.위험을 감수하고 대처 방법을 찾은 후 투자,

2.자금동원력(레버리지 효과), 3. 정보판단능력,

4.확신이 있으면 투자 타이밍을 놓치지 않는 실천능력,

5. 투자 시야를 넓혀 (아파트외 빌라, 다세대. 수도권외 지방 대도시등) 부동산 부자들을 벤치마킹

*강남이 좋은점 : 1.직장과 주거지의 근접시장,

2.고급정보와의 접근성(종교, 취미, 모임등),

3. 자녀교육, 4.심리적 만족감(신분재 표현-직업과 주택),

=>주거문화 변화에 따른 투자처

 

2. 가치투자의 법칙: 내재가치, 미래가치, 희소가치에 집중

*부동산 특징. 1.부동성, 개별성의 원칙 (움직이지 않고 고유한 개별적 특성이 있다).

2.부동산은 늘어나지 않는 부증성의 특징이 있어 희소성 원칙이 적용되어 희소가치 부각, 3.부동산의 자산가치는 시간에 관계없이 영속성을 지닌다.-

-임장활동:대상 물건이 있는 현장에 직접가서 확인하는 활동

-전용면적:실제 사용면적, 공용면적:공동이용 면적

*내재가치-낡고 오래되었지만 대지지분이 넓어 저평가 된 아파트

*미래가치-재개발, 재건축, 신도시, 행정도시, 혁신도시,기업도시로 미래에 수익율이 높은 곳

*희소가치:수요는 많으나 공급이 적은 부동산

*조망권의 가치가 아파트값의 10~20% 좌우

*부동산 입지분석, 법률분석(등기부등본 확인), 수익성 분석(시세차익, 임대수익=정기예금 금리2배이상), 물리적 분석(건물 노후 상태)

 

3사이클 원리의 법칙(경기변동사이클, 인근지역사이클, 부동산상품간 사이클)

*주식은 일반경기에 약6~9개월 정도 선행, 부동산은 6~12개월 정도 후행

*부동산 시장은 아파트 연립(빌라) 다가구(원룸) 단독주택 주거용 오피스텔 상가순으로 변동

*투자시 수익성, 안정성, 환금성을 고려

*LTV(주택담보가치의 인정비율) 60%이내,

DTI(월소득 대비 대출상환금액의 비율) 40%이내

 

*아파트 가격 결정요인

ㆍ지역적 요인

1.지역성, 2.역세권, 3.환경과 조망권, 4.학군등 교육시설,

5.편의시설

ㆍ개별적 요인

1.평형요소, 2.브랜드요소, 3.단지 규모,

4.용적률 및 층고 요소, 5.전용면적 및 서비스면적,

6.1/4 법칙- 로얄층

 

*소형아파트 18평형 이하는 취.등록세 혜택