나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다2 => 박수진지음

 

대법원 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr)

집찾을때 5천분의 1지번도 활용

낙찰에서 명도 후 임대까지 2~3개월 소요되므로 부동산투자 적기는 아주 추울때나 더울때하면 임대시기가 봄, 가을이 됨

재개발ㅡ노후한 주택 밀집 지역을 개발하는 것

뉴타운ㅡ주거지역과 교통, 공원, 편의시설, 학군등의 기반시설까지 새롭게 개발하는 것 =재정비촉진지구와 유사

말소기준권리:근저당, 저당, 가압류, 압류, 담보가등기, 강제경매기입등기, 전세권 중에서 가장 먼저 설정되어 있는 권리

대항력(점유를 하고 전입신고가 됨) 있는 임차인이 가져가는 배당금액은 낙찰가ㅡ법원경매비용ㅡ당해세(당해 부동산과 관련한 재산세 등으로 국세(상속세, 증여세, 재평가세등)와 지방세(재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세등)가 있고 시군구청 또는 경매계 직원에게 문의ㅡ권리자의 배당금액=임차인 보증금에서 실제 받아가는 금액

 

배당시 순위는 1순위가 경매비용이며 2순위가 필요비(임차인이 해당 부동산을 임차하면서 필요에 의해 소요된 비용ㅡ보일러 수리, 수도배관공사), 유익비(건물의 객관적 효용가치 증대를 위해 지출된 비용)이며 3순위가 소액보증금,최종3개월분의 임금,당해세,최종3년분의 퇴직금 입니다. 소액보증금과 임금,퇴직금은 같은 순위로 비율로 배당을 하고,당해세는 그 보다 후순위입니다.

 

대항력있는 임차인은 1.보증금을 모두 받을 때까지 건물을 비워주지 않아도 되는 권리 2. 확정일자가 있는 임차인은 배당요구에서 받지 못한 금액에대해 낙찰자가 인수 3.확정일자가 있는 임차인이 배당요구 하지 않은 경우 낙찰자가 임차인 보증금을 모두 인수

주택임대차법에 의해 소액임차인은 최우선변제권이 있으며 반드시 배당요구 종기일까지 배당요구 해야만 하며 경매신청 기입등기 이전에 점유와 전입이 되어야한다

 

임장-직접 현장 조사하는 것

주민센터방문하여 전입세대열람(경매 중임을 알리는 자료 제출 해야 함ㅡ굿옥션사이트에서 정보 출력)

주위 부동산 시세 확인

ㅡ건물현황, 임차인 현황이 기재된 등기부등본인 매각물건명세서(법원에서는 매각 일주전부터 비치) 확인

 

저당권 설정된 부동산 계약 시 특히 유의ㅡ보증금 반환 안될수 있다

 

임차인이 낙찰자로부터 받은 명도확인서와 인감증명서를 가지고 법원에 가야 배당금을 받을 수 있다

 

경매투자를 통해 법률지식, 금융지식, 세금, 부동산시장의 흐름, 전반적 사회 경제 상황을 바라보는 눈이 생긴다

 

임차권등기권자ㅡ임대차계약이 만료되었음에도 보증금을 돌려 받지 못해 등기부에 임차권을 설정해놓는 것(이사를 가더라도 전입과 점유효력이 있음)

 

토지별도등기ㅡ건물 짓기전 토지에만 설정된 저당권이나 가압류가 있으면 토지별도등기있음으로 표시됨

헛매물ㅡ 좋은 물건(오피스텔)의 입찰가를 낮게 쓰게하려고 부동산에서 거짓 급매물 광고를 놓기도 함

법인 또는 유한회사가 입찰시 유의사항ㅡ

1,입찰시 법인 등기부등본 동봉.

2, 사전에 금융대출 여부 확인

 

유치권ㅡ건축업자가 공사대금을 받기위해 건물을 점유하고 행사하는 것

공사대금을 받지못한 유치권자는 곧바로 점유하여 유치권을 주장해야하며 경매개시결정등기일 이후 유치권 신고하고 점유한 경우 유치권을 인정받지 못한 판례가 있다

유치권이 인정되면 대출이 안된다