나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다3=>박수진지음.

 

임차인이 우선매수 할 수 있는 권리는 없다. 단, 임대주택은 가능

수익이되는 경매투자는 1. 팔면서 이익이 나는 것이 아니라 사면서 이익이 나는 투자, 2. 명도에서 협상

방법은 백만 가지도 넘지만 원리라고 할 수 있는 것은 거의 없다. 원리를 이해하는 사람은 무수한 방법 중에서 자신만의 방법을 제대로 골라낼 수 있다. 원리는 무시하고 방법만 찾으려는 사람에게는 틀림없이 문제가 생긴다

ㅡ랄프 왈드 에머슨

경매에서 힘들어하는 부분ㅡ1.권리분석:매수자가 소유권 이전시 제약이나 추가 비용 발생할 수 있는 권리가 있는지 사전에 파악, 2.적절한 입찰가 쓰기:정확한 시세조사(감정가보다 부동산중개소 정보, 실거래 가격, 매매가, 전.월세가), 3.명도:타협점과 해결점

토지와 건물의 말소기준권리가 상이한 경우 건물의 말소기준등기를 기준으로 잡는다ㅡ지상권 참조

우선변제권-경매로 주택이 매각되면 임대차계약은 소멸되고 자신의 보증금을 우선 변제 받는 권리ㅡ 전입, 점유, 확정일자 조건을 갖춰야 하며 전입과 확정일자 중 늦은 날 익일을 기준한다

ㆍ임차권등기 한 임차인, 강제경매 신청한 임차인 배당요구하지 않아도 배당에 참여 가능

ㆍ소액임차인의 최우선변제권에서는 확정일자가 없어도 됨

ㆍ확정일자ㅡ임대차계약서의 내용 변경을 방지하기위한 법적으로 인정되는 일자.

민사집행법(2002년. 7월. 1일 이후 사건)에서 배당요구 종기는 첫 매각기일 이전

주민등록 이전 후 재전입시 확정일자는 처음 받은 날로 인정하나 우선변제권 시점은 재전입일자로 한다

보증금 증액 경우ㅡ1.확정일자를 다시 받은 경우 배당 후 다른 후순위의 채권자나 임차인보다 우선변제.

2. 다시 확정일자를 받지 않은 경우 증액 보증금에 대해 변제 받지 못한다

환가대금은 경매로 집이 팔려서 나온 금액

가장임차인이면 형법 제315조의 위계의 방법에의한 경매방해죄로 처벌

물권은 절대적,배타적이어서 우선변제권의 효력이 있다

권리순위는 1.물권끼리는 시간순서, 2.물권과 채권 사이는 물권이 우선, 3.채권끼리는 공평ㅡ평등배당, 4.물권과 물권적 채권도 시간순서

최선순위 ㅡ경매비용, 필요비.유지비, 소액보증금

시간을 투자해서 민사집행법과 임대차보호법은 공부해야한다.

주임법에 적용되는 건물 ㅡ1.등기된 건물, 2. 건물을 구조나 용도변경하여 실제 주거로 사용하는 건물, 3.미등기 건물과 무허가 건물, 4.옥탑방 등 불법 건출물, 5.가건물

주택임대차보호법 사항들

ㆍ외국인은 외국인 등록과 전입신고 주임법 적용

ㆍ무허가, 미등기 건물에 주거시 주임법적용되나 전입신고가 불가하므로 필히 확정일자를 받고 건축물 관리대장을 통해 건물주 확인 할 것

ㆍ다세대주택의 동호수 기재되지 않으면 제3자가 인식 못하므로 주임법 적용 안됨

세대합가ㅡ세대가 합칠 경우 먼저 전입한 사람의 전입일로 본다

ㆍ보증금 증액분은 합친 금액으로 계산하지 않음

ㆍ임대인의 동의하에 대항력을 갖춘 임차인이 전차인에게 전입일자를 적법하게 양도 가능하여 종전 전입일자로 대항력 인정

ㆍ경매신청기입등기 전에 보증금 감액시 최우선변제권 인정

ㆍ대항력있는 임차인이 확정일자를 갖추었으나 계약해지통보를 임대인에게 송달하지않으면 우선변제권 안됨

ㆍ후순위 임차인이 소액의 근저당 금액을 대위변제하고 선순위가 될수 있으므로 입찰전, 잔금전, 등기촉탁전 필히 등기부등본 확인

상가건물임대차보호법

ㆍ사업자등록을 갖춘 일정 보증금 이하의 상가건물의 임차인에게만 적용

ㆍ차임 [借賃] ㅡ물건을 빌려 쓴 대가로 주는 돈

주임법에서는 월 차임에 대해 보증금을 적용하지 않지만, 상임법에서는 월 차임도 환산하여 보증금액으로 포함

환산법: (월 차임×100)+보증금=보증금 합산금액

ㆍ상가임차인은 건물의 점유와 사업자등록을 해야 대항력이 생긴다

ㆍ상가임대차 우선변제권 요건- 1.경매개시결정등기 전에 점유와 사업자등록, 2.소액보증금 한도내, 3.배당요구 종기전에 배당요구

ㆍ상가임대차 계약 기간은 1년, 갱신시 최대5년

강제경매는 금전채권 실현, 임의경매는 근저당권, 담보가등기 등의 담보권 실행

2002년 7월 1일 이후 민사집행법에서 '경매매각' 낙찰자에서 '매수자'로 명칭 변경

배당요구 종기는 첫 매각기일 이전

ㆍ매물서에 인수되는 유치권은 기재되지 않고 유치권자가 점유시 점유자로 기재

ㆍ매물서에서 주의해서 봐야 할 내용은 1.매각으로 소멸되지 않는 권리 유무, 2.임차인 현황, 3.유치권 상황

ㆍ배당순위ㅡ1.집행비용, 2.최우선변제액, 근로자 임금채권, 3.당해세, 4.담보채권, 확정일자가 있는 임차인 보증금, 5.기타 임금채권, 6.징수금, 7.4대보험의 공과금, 8.일반채권

배당의 원칙은 (근)저당권, 담보가등기(가등기담보권), 전세권, 확정일자를 받은 주택임차권(채권이지만 확정일자를 받아 물권적 채권)은 등기부등본의 원인 날자순이 아닌 접수일자(번호)가 빠를수록 먼저 배당받고, 채권끼리는 평등(안분)배당

ㆍ물권과 채권에서는 물권 우선의 원칙

매각으로 소멸되어 인수되지 않는 권리들

ㆍ부동산을 담보로 저당권은 채권액이 정해져 있고 근저당권은 채권액을 정하지 않고 채권최고액을 정해둔다

ㆍ담보가등기 : 채무 불이행시 부동산 소유권을 채권자에게 넘겨준다는 대물변제 예약

ㆍ 경매에서는 담보가등기를 일종의 저당권으로 본다

ㆍ담보가등기는 돈을 빌려주고 설정

ㆍ보전가등기는 소유권 보전을 위해 설정

ㆍ강제경매기입등기가 말소기준되는 경우는 보통 임차보증금을 받기위해 경매 신청한 것이다

 

매각 후 인수되는 권리들

ㆍ예고등기는 말소기준보다 후순위에 있더라도 소멸되지 않고 매수자가 인수해야한다

ㆍ등기부등본에 환매(다시 사오는 것)할 권리를 등기한 것

ㆍ경매에서 가처분은 처분금지가처분과 점유이전금지가처분이 있다

경료:필요한 절차를 마친다 즉 완료, 등기부에 등기된 상태.

ㆍ후순위가처분-토지소유자의 건물철거 및 토지인도 청구권보전을 위한 가처분등기는 순위에 관계없이 매각으로 소멸되지 않는다

ㆍ점유이전금지가처분-부동산 점유자를 인도명령집행으로 내보냈으나 소유자가 재점유시 인도명령을 재신청 불가하므로 명도소송절차 진행을 사전에 방지하기 위해 점유이전금지가처분을 신청

ㆍ전세권은 전세권설정계약과 등기에 의해 취득되므로 반드시 등기 해야함

전세권설정자-임대인, 전세권자-임차인

ㆍ전세권등기는 임차권등기와 달리 기간만료 전에 신청

ㆍ지상권 - 타인의 땅에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리로 토지소유자 (지상권설정자)와 토지를 사용하려는 자(지상권자) 간에 물권적 합의와 지상권등기를 함으로써 성립

ㆍ토지담보 대출 시 금융권에서 저당권을 설정하면서 지상권을 설정하는데 함께 소멸된다

등기부에 안나타나는 권리들ㅡ법정지상권, 유치권, 대지권미등기, 분묘기지권, 토지별도등기, 제시 외 건물 등.

ㆍ유치권-등기할 수 없는 담보물권의 일종으로 후순위이더라도 무조건 인수해야 하는 권리(공사대금, 유익비, 필요비)이며, 인도명령대상이 아닌 명도소송대상이다

ㆍ대지권미등기-대지지분에 대한 소유권이전등기가 안된 상태

ㆍ대지권없음이란 대지지분이 없다는 것으로 경매 낙찰 후대지권소유자가 구분소유권 매도 청구하면 건물 소유권을 잃고 철거될 수도 있다

ㆍ대지사용권은 소유권과 용익권(지상권, 지역권, 전세권)이 있다

ㆍ제시 외 건물이 표시되면 부합물인지 종물인지 잘 파악해야한다

ㆍ관리대장이나 등기부에 등록되지 않은 옥탑방은 부동산의 종물로 본다

낙찰이 되면 바로 임차인과 연락

인도명령신청으로 강제집행시 비용도 점유자에게 청구가능 함을 밝혀둔다

ㆍ인도ㅡ물건에 점유하고 있는 사람을 내보는 것으로 서면 신청하며 대금 납부 후 6개월 이내하며 기간이 지나면 명도소송해야 함

ㆍ명도 후 재침입을 방지하기위해 명도소송시 점유이전금지가처분신청을 해야함

ㆍ대항력이 말소기준보다 빠르고 확정일자를 받았으나 배당신청 안한 임차인의 보증금은 매수자가 인수

ㆍ대항력과 확정일자가 말소기준보다 후순위인 경우

ㆍ임차인 배당은 매수인의 명도확인서와 인감증명서를 받아 제출해야 함

ㆍ토지거래허가지역에서 나온 경매의 토지는 별도로 허가 받을 필요가 없다

ㆍ등기촉탁:등기부등본에 말소될 것은 말소하고 '소유권이전등기'하라는 것

ㆍ가등기권자가 배당신청 하면 담보가등기로 봄.

ㆍ예고등기는 후순위라도 인수

ㆍ환매권은 5년 후 효력 상실

ㆍ전 소유자의 가압류는 인수이나 실무에서는 배당에 참가시켜 말소시킨다

ㆍ전 소유자의 채권자가 경매신청시 가압류 는 소멸

ㆍ예고등기-등기원인(부동산을 등기할 원인이 되는 사실)이 무효또는 취소에 의한 등기의 말소, 회복의 소가 제기됨을 제3자에게 알리는 경고 목적의 등기이므로 매물서에 기재되지 않고 후순위이더라도 매수자가 인수해야 한다

등기부 갑구에 있는 예고등기는 소멸하나 을구의 예고등기는 인수해야 한다

ㆍ소액임차인의 범위와 배당액은 등기부등본상의 최초 담보물권 설정일자를 기준하며 주택 매각대금의 2분의 1범위 내에서 이루어진다

ㆍ가장임차인은 형법315조의 위계의 방법에 의한 경매방해죄로 처벌

ㆍ건물주의 확인은 건축물관리대장 보면된다

ㆍ점유와 전입은 미성년자가 하고 있으나 임대차를 부모가 대신 체결한 점유보조자도 임차법 적용

ㆍ대항력과 우선변제권이 인정되려면 배당요구의 종기까지 전입과 점유해야 하며 이사가면 대항력이 상실할 수도 있다

ㆍ임대인과 합의하에 경매신청기입등기 전에 보증금 감액시 최우선변제권 인정(?)

ㆍ선순위 저당권이 있을 때 배당요구하지 않은 임차인의 보증금을 매수인이 인수할 필요는 없다(세대합가, 고의성 여부 확인)

ㆍ상가건물임대차보호법에서 임대인은 1년 미만 주장할 수 없고 임차인은 1년 미만 주장 가능하며 최대 5년간 계약갱신요구권 보장

[채권의 안분배당 계산법.~해당 채권액/총채권액 × 매각대금 (배당할 수 있는 금액)=채권자의 안분배당액]

 

경매시 먼저 설정한 근저당권자가 경매신청 안한 경우 환수가 완료되어 말소기준권리가 될 수 없어 후순위가 선순위 되어 후순위 가처분을 인수할 수도 있다

 

ㆍ낙찰받고 잔금 치를 때 명도가 잘 안될것을 대비 인도명령신청을 꼭 해둔다ㅡ강제집행에 들어가는 비용은 점유자에게 청구 가능

ㆍ건물은 권리분석, 토지는 물건분석