주택임대차보호법

※ 주택임대차보호법

    =>약자인 임차인을 보호하기 위해 만든 법

 

1. 적용 범위

    ㉠ 모든 주거용 건물의 임대차에만 적용(*상가건물은 주임범에 적용 안됨) 

                └ =>공적장부의 표시가 아니라 실제용도에 따라서 合목적적(현황주의에 따름)으로 평가

    ㉡┌ 주거용 건물의 일부를 비주거용으로 사용(ex 주거용 건물 일부에 마트로 사용) : 주임법 적용

       └비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용(ex 모텔건물에 전입과 주거): 주임법 적용 안되고 상임법 적용

    ㉢ 외국인 임차인인 경우도 주임법 적용( 외국인 등록, 체류지 변경신고 된 외국인)

    ㉣무허가/미등기 건물인 경우 주민등록전입식고가 불가하지만 건축물관리대장의 건물주 확인 후

          임대차계약서 확정일자를 받아둔다

     ㉤옥탑방은 불법 건축물로 철거대상이지만 주임법 보호를 받는다

 

2. 임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건

     =>주택 인도와 더불어 주민등록(전입신고)한 경우 그 익일 0시부터

         대항력 발생

         └ =>대항력이 생긴다는 것은 새로운 소유자에게도 자신의 권리를 주장할 수 있다는 것

       ㉠ 인도: 점유(물건을 사실상 지배하는 것)의 이전 => 즉 입주했다

           점유┌ 직접점유: 직접 사실상 점유

                 └ 간접점율: 점유매개  관계를 통해서 타인으로 하여금 물건을 직접점유한 자는 간접 점유권이 있다

       ㉡주민등록(전입신고)

             - 등기부상의 주소와 일치하는 정확한 주민등록(전입신고)일 때만 대항력이 있다

       ㉢ 가족의 주민등록도 포함한다

             - 임차인은 전입되지 않고 가족만 전입되어 있더라도 대항력은 취득할 수 있다.

             -  세대주와 주민등록이 변경되는 세대합가는 가장 먼저 전입한 가족의 전입이로 본다.

  ㉣주민등록(전입)은 계속되어야 한다.(ex.1) 전소유자가 현경매임차인이며 소유권 이전 익일 0시부터

                         대항력 발생, 2) 전경매인이 현경매에 임차인 신고하면 계약일자, 소유권 이후 인수 안해도 됨)

 

 3. 우선변제권 : 경매로 주택이 매각 되는 경우 임차인이 후순위 권리자들보다 먼저 보증금에 대해

                     우선적으로 변제받을 수 있는 권리

        ㉠우선변제권의 요권 : 주택의 점유와 전입신고 및 확정일자를 꼭 갖추어야 함

        ㉡최우선변제권에 해당하는 소액임차인은 주택의 점유와 전입신고만 되어도 

             가능-소액임차인의 범위와 배당액은 등기부등본상의 최초 담보물권(저당권)

             설정일자를 기준으로 정해진다.

4. 부부간 임대차 계약은 주임법 적용 안되며,

    친.인척간 임대차 계약은 가능하다(단, 무상거주각서가 있으면 주임법 적용 안됨.)